眼下，持续升温的房地产市场热，已经成为社会关注的一大焦点。近日，省城调队提供的一份调查报告通过对房产消费的主体---城镇居民购房能力的分析，告诉人们怎样理性看待我省的房地产市场热。

　　据最新统计，今年上半年，我省累计完成房地产开发投资330.51亿元，同比增长62.0%，增幅比上年同期提高近30个百分点。其中商品住宅建设投资累计达到241.02亿元，同比增长56.4%。与此同时，商品房销售异常火爆。今年上半年，全省累计销售商品房面积达744.94万平方米，实现商品房销售额62.59亿元，比去年同期分别增长14.3%%和28.5%；其中销售商品住宅651.40万平方米 仅次于广东和上海，列全国第三位，商品住宅销售额为132.64亿元，同比分别增长11.1%和24.8%。商品房价格涨幅达到了两位数。截至2003年6月底，我省房地产开发企业所售商品房每平方米的平均价格为2182.61元，比2002年底上涨了246.87元，涨幅为12.8%。其中住宅每平方米2036.16元，上涨了219.35元，涨幅也达到了两位数。

　　再看我省城镇居民的收入水平和居住情况。调查资料表明，2002年全省城市居民人均可支配收入为8177.64元，比上年增长10.9%，消除物价因素实际增长12.7%，是1997年以来同比增长最快的年份。目前我省城镇居民人均现住房建筑面积为26.47平方米，平均每户现住房建筑面积为77.82平方米。根据全面小康的指标要求，2010年全省人均住房建筑面积为30平方米，即平均每户将达到近90平方米。

　　当前，我省城镇居民购房能力如何调查结果表明，目前，一般居民家庭一次性付清购房款的能力是有限的，绝大多数家庭只能靠"分期付款，月供买房"的方式。

　　据分析，一个家庭可用于购房的款项主要有三项住房补贴暂不计入，即当年可支配收入中扣除消费支出的余额、原有的可动用的金融资产和住房公积金。2002年我省城镇居民可支配收入扣除消费支出的人均余额为2135.06元，家庭余额为6277.08元。根据2002年7月份开展的城市居民家庭财产状况调查的数据，我省城市居民家庭金融资产为74717元，扣除储蓄性保险1755元、借出款3416元、住房公积金余额2296元等较难用于住房一次性支出的资产外，尚有余额为67250元。根据城镇住户调查资料，2002年人均个人缴纳的住房公积金为216.66元，则家庭每年可用于新购商品房月供的住房公积金为636.98元。

　　按照理论上的计算，从全省平均水平来说，购买一套85平方米的房子共需房款为173073.06元，这也就意味着一个收入水平、金融资产拥有水平中等的三口之家当前购买一套85平方米的房子，最少要用15年的时间来还清房款。以上的推算并未考虑住房补贴的支持。如果向银行申请七成15年的商品住房个人住房贷款，则申请住房贷款为12.12万元，支付首期购房款为5.19万元。根据2002年2月开始执行的个人住房商业性贷款利率，申请15年贷款，每万元月还款额为79.2879元。因此本案中每月归还借款本息金额为960.97元，即需首付5.19万元，然后从借款次月开始的15年内，每月还款金额为960.97元，即每年还款11531.64元。而我省2002年城镇居民家庭平均年可支配收入24042.35元，还款金额占年收入的47.96%，但是房价一经购买是固定的，而居民收入是逐年递增的，因此还款支出占每年收入比重会相应地逐年下降。

　　如果按前五年我省城镇居民人均可支配收入的平均增长幅度7.24% 来计算，从2003年开始的五年，居民还款金额占年收入的比重分别为44.73%、41.71%、38.89%、36.27%、33.82%。由于家庭每年购房支出占收入比重的公认理想值应在40%以内，因此从平均水平来说，购房居民在前三年的生活将会受到一定的影响。三年以后影响程度将减轻至可接受范围内。随着二手房市场的快速发展，居民也可以将手中的二手房变现或用来置换新的商品房或二手房。虽然二手房实现的价值量很难计算，但可以相当程度上缓解购房压力，因此居民的实际购房压力将低于三年。

　　调查中发现，我省城镇中低收入家庭对商品房的购买欲望并不低于高收入家庭，因为至少在2002年底前，低、中、高收入家庭对商品房套数的拥有比例相差不大。此外，低收入家庭对二居室及以上房屋套数的需求缺口更大于其他家庭。在调查过程中，请被访者对家庭消费投向按重要性程度选出前五位。结果，将住房列在首位的达18.7%，仅次于子女教育 32.9% 和食品 27.7% 。将住房排在第二至第五位的比例分别为13.7%、12.4%、4.6%、3.8%。合计达53.2%，也即有高达53.2%的城市居民家庭有购买住房、改善居住条件的意向。

　　从以上对城镇居民购房能力的分析，可以对我省持续升温的房地产市场作出如下理性的判断。一是我省未来房地产市场总体会持续发展。随着我省城市化进程的加快以及全面建设小康社会和"两个率先"的要求，居民收入将不断增加，居住条件也将不断改善，必然会给我省房地产市场发展带来持续性。二是房地产市场整体健康，局部过热。需求拉动消费，消费决定生产。全省整个房地产市场很热，整体健康，局部地区有些过热房价收入比偏高。推动这一轮"热潮"的关键因素是体制变革。随着住房分配制度改革的推进，旧的住房体制已经打破，居民住房观念发生根本变化，一直被压抑的个人对商品房的需求被释放出来。旺盛的需求支撑着当前的房地产市场。三是高档商品房比例过大，经济适用房开发量不足。目前房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾，房地产投资结构同广大消费者购买力结构之间存在错位现象。一些城市房地产企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、过滥、房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力；与此同时，经济适用房开发要么规模过小、要么价格过高。当前不是整个房地产业过热，而是房地产投资结构存在问题。如果普通老百姓的住房消费启动不起来的话，房地产业是很难实现持续良性循环的。